Kategorier
artikelarkiv

Regeringen vil fremme byggeri af bylejligheder

Erhvervsbladet, 17 februar 2004
Af Peter B. Rasmussen

Økonomi- og Erhvervsminister Bendt Bendtsen vil sætte yderligere turbo på byggeri af taglejligheder i de centrale dele af danske byer. Samtidig åbner et nyt lovforslag for etablering af ejerlejligheder i tidligere erhvervslokaler og i nyopførte etager i eksisterende ejendomme. Desuden liberaliseres reglerne om byggeri af taglejligheder.

Det sker som konsekvens af den store søgning til de større byers centrale bydele, hvor der igennem flere år har været boligmangel. Det har medvirket til, at det politiske system i de seneste år er begyndt at interessere sig for mulighederne for at bygge i højden – ovenpå den eksisterende boligmasse. Der er tidligere blevet liberaliseret på området, og det nye forslag åbner for endnu flere taglejligheder.

Lovforslaget lægger op til, at der i private udlejningsejendomme og i ejendomme ejet af private andelsboligforeninger kan indrettes nye boliger i tagetagen, som kan sælges som ejerlejligheder. De nye boliger kan skabes enten gennem indretning af en hidtil uudnyttet tagetage eller gennem tilbygning af en eller flere etager på en eksisterende bygning.

I dag er det kun ejendomme, der allerede er opdelt i ejerlejligheder, som kan tilføres tagboliger som selvstændige ejerlejligheder.

Forslaget giver også mulighed for at vælge, at de nye boliger får status som én ejerlejlighed, der består af flere boliger. Det betyder, at denne ene lejlighed kan købes af en ejer med henblik på udlejning eller en af en andelsboligforening, som kan drive tagetagen som en selvstændig andelsboligforening.

Regeringen ønsker en mulighed for, at der i private udlejningsejendomme og i almene ejendomme kan indrettes nye almene boliger i tagetagen. Etableringen af de nye boliger ændrer ikke ved den eksisterende bygnings status. De nye boliger vil udgøre en selvstændig og økonomisk uafhængig almen afdeling.

Tomme erhvervslokaler

Lovforslaget lægger desuden op til en udvidelse af adgangen til at omdanne erhvervslokaler til beboelse. Blandede ejendomme, som indeholder mere end 80 pct. erhvervsareal, kan opdeles i ejerlejligheder, hvis der etableres mindst det samme antal nye boliger, som der er i ejendommen i forvejen. De nye boliger skal mindst være på 85 kvm.
Forslaget er en reaktion på den groteske situation på ejendomsmarkedet, hvor mange kontorlokaler står tomme i de indre dele af byerne, samtidig med, at der er boligmangel i de samme områder.
Det er i dag tilladt at omdanne rene kontorejendomme til beboelse, men det er ikke tilfældet med de blandede ejendomme, hvor blot en enkelt lejlighed hidtil har spærret for omdannelse fra erhverv til kontorer.

Det skønnes, at der kan etableres 200-250 nye boliger årligt over en femårig periode ved omdannelse af blandede erhvervsbygninger.
Der er en høj grad af usikkerhed med hensyn til de konkrete virkninger af regelændringerne, men ministeriet anslår, at de to initiativer tilsammen vil øge antallet af nyetablerede boliger i centrale områder med omkring 350-450 boliger årligt over en femårs periode.

Oplagt mulighed

Dansk Ejendomsmæglerforenings cheføkonom Thomas Torp vurderer, at det vil være attraktivt for boligmarkedet at få flere boliger i de centrale dele af byerne.

– Det er helt oplagt at bruge det eksisterende byggeri til at øge volumen, siger han.

Desuden mener han, at det er vigtigt, at der bygges til priser, som det er muligt for almindelige mennesker at betale.

Den mellemstore Ringsted-entreprenør Enemærke & Petersen har bl.a. specialiseret sig i byggeri af teglejligheder i København. Ifølge egne beregninger sidder virksomheden for tiden på ca. 25 pct. af markedet. Virksomheden omsætter årligt for ca. 400 mio. kr. Heraf er ti pct. p.t. fra taglejlighedsbyggeri. Tallet ventes at stige mod 20 pct.

Det nye forslag glæder salgs- og marketingdirektør Bjerne Andersen:
– Der er ingen tvivl om, at de skitserede regler vil sætte endnu mere skub i tingene. Andelsboligerne har hidtil været lidt komplicerede, men det løser forslaget heldigvis op for.

Kategorier
artikelarkiv

Nye lejligheder på gamle lofter

Servicehåndebogen for Andels- og Ejerlejlighedsforeninger – 2004
Af cand.merc. FIR Jakob Dalhoff, Erhvervsmægler, 
Lokalebasen.dk
PDF version af artikel

I takt med den kraftigt stigende interesse for at bo i hovedstadsområdet, er der behov for at tænke i nye baner for at afhjælpe boligmanglen. En oplagt mulighed er at se på den knap halve million tomme kvadratmetre, der gemmer sig på byens tagetager. I de ejer- og andelsboligforeninger, hvis ejendom egner sig til formålet, er der god økonomi i muligheden. Denne artikel giver en kort introduktion til mulighederne, mens de skattemæssige konsekvenser bliver belyst i næste artikel af en ekspert fra KPMG.

Generelle overvejelser

Inddragelse af loftsarealer til beboelse kan ske på to måder. Enten kan deretableres helt nye selvstændige lejligheder, eller de eksisterende øverste lejligheder i ejendommen kan udbygges opad. Sidstnævnte er klart den byggeteknisk nemmeste og mindst omkostningskrævende mulighed. Kravene for at etablere selvstændige lejligheder omfatter bl.a. videreførelse af både trappeopgang, vand- og varmeinstallationer samt faldstammer. Endvidere skal de nye lejligheder lydisoleres ved etageadskillelsen.

Pga. lovkrav om minimumslofthøjde i lejligheder, er det ikke muligt at inddrage loftet til beboelse i ejendomme med meget lav hældning på taget. I visse tilfælde kan taget dog hæves (typisk 50-70 cm.), men dette er en væsentlig ekstraomkostning. Lovgivningen medfører desuden, at ved etablering af selvstændige boliger i ejendomme med mere end to etager, skal de nye boliger have adgang til elevator. Kommunen kan dog dispensere for disse regler. Københavns Kommune giver disse dispensationer, mens f.eks. Frederiksberg Kommune har valgt som udgangspunkt ikke at ville give disse dispensationer. En eventuel merudgift til elevator kan være udslagsgivende for, om projektet er rentabelt.

Muligheder for ejerforeninger

I ejerforeninger gennemføres projekter af denne type ofte i forbindelse med udskiftning af tag, der er en meget omkostningsfyldt affære for foreningen. Entreprenøren betaler så helt eller delvist det nye tag, mod til gengæld at måtte sælge de nye lejligheder. I andre tilfælde, hvor taget ikke står foran en udskiftning, sælges tagetagen til de øverstboende. Prisen for disse kvm. er typisk 20-30 pct. af områdets kvadratmeterpris, da køber selv står for ombygningen. Foreningen får et engangsbeløb samt flere i foreningen til at betale fællesudgifterne.

Muligheder for andelsboligforeninger

I andelsboligforeninger gennemføres projekterne ved at de øverste beboere vederlagsfrit får tagarealet mod selv at bære alle omkostninger og risici ved ombygningen. Fordelen for foreningen er, at de øverste andelshavere efter ombygning betaler en højere boligafgift, så de øvrige beboere slipper billigere.

Kategorier
artikelarkiv

Nyt boligkoncept søsat i Københavns Havn

Under tagbrædderne, nede i kælderen og nu også ude på vandet. Det er blevet in at bo alternativt hvilket ikke længere kun ses i form af stueborde lavet af europaller, men nu også på tegnebrættet hos de anderkendte arkitektfirmaer.

 Således er seneste kreation af studieboliger bogstavelig talt søsat. ’Urban Rigger’ kaldes Bjarke Ingels Group’s seneste boligkoncept som i al sin beskedenhed er kreeret af 9 containere der er placeret i to etager på en 220 kvadratmeter stor betonponton midt ude i vandet.

– Det er studieboliger, ikke ungdomsboliger. Det er ikke til unge, der flytter hjemmefra, men udviklet og indrettet til studerende på videregående uddannelser. Unge, der vil noget med deres liv, som har holdninger til kloden og fremtiden, som vil være tæt på deres venner og bo i nærheden af deres uddannelsesinstitution. Altså bynært, forklarer Kim Loudrup, CEO i selskabet Urban Rigger, i en pressemeddelelse.


Studieboliger skabt efter lego-princippet

Sammen med et hold antroprologer analyserede de sig frem til hvilke behov, nutiden studiebolig skal kunne opfylde for at blive betragtet som en attraktiv og fyldestgørende bolig. Analysen viste særligt én ting, at den måde vi aller helst vil bo på er i mindre communities, hvor vi kan føle os hjemme i et godt fællesskab. Derudover skal de basale ting som et sted at sove, et sted at lave mad og plads til skrivebordsarbejde selvfølgelig også være opfyldt. Derfor  er formen på Urban Rigger kreeret udfra Lego-princippet, så flere enheder kan sættes sammen i forskellige formationer med fællesområder og caféer som små flydende byer.

Formatet er skabt så det kan tilpasses forskellige storbyer rundt omkring i Europa. Helt konkret har Urban Rigger-projektet valgt at målrette sig efter syv europæiske markeder. Og fra værftet i Polen hvor de produceres, kan studieboligerne nå alle de målsatte markeder via vandvejen.


Prototype med rumfarts-isolering

I København er Urban Rigger version 1.0 således søsat ved Halvandet ude på Refshaleøen. Mini-kollegiet har teknikrum, 12 depotrum og fuldautomatisk fællesvaskeri liggende under havoverfladen, Versionen er et pilotprojekt, som har fået dispensation fra Københavns Kommune til at lægge an ved refshaleøen, for netop at demonstrere sit potentiale som alternativ studiebolig. I alt udgør skibscontainerne 680 kvm studiebolig til 12 personer, der hver har et rum på cirka 20 kvm samt adgang til badeplatform, kajakanløb, cykelparkering, grillplads og tagterasse. Til at holde varmen er Urban Riggers opvarmet af solceller, Tesla-batterier, rumfarts-isolering og fyrer-teknik med en vandet varian af jordvarme. Derudover har henhodlsvis Grundfos, Danfoss og tyske Miele har leveret avancere pumper til drikkevand, spildevand og gulvvarmen.

Kategorier
artikelarkiv

Integrer dit loftsrum kreativt i boligen og forøg din boligværdi

Et mørkt loftsrum lyder ikke umiddelbart som noget særlig lukrativt, men med et par kreative idéer kan selvsamme loftsrum faktisk gå hen og blive en velintegreret del af jeres daglige gøren i hjemmet og oven i ligefrem blive en helt god forretning.

Med kreative input fra Design Therapy har Katarina og Daniel skabt et hjem hvor selv de mest kringlede kroge og mørke hjørner på loftet er gjort til hyggelige oaser og pusterum. I fællesskab med håndværkere og indretningsarkitekter lavede parret nemlig en målsætning, om et hjem der bestod af en blanding af moderne, antikt, ærlig, praktisk og personligt. 

Kreativ indretning som investeringsprojekt
Fremfor at lade sig diktere af normen for, hvordan en lejlighed oftest ser ud, lod Katarina og Daniel drømmene tale højt, så selvom parret bor øverst under træbrædderne, har de alligevel formået at få en ”vinkælder” ind i tag-boligen.

– Overordnet set var vores mål udelukkende at fokusere på de ting, vi kunne tænke os i en lejlighed, og så ellers glemme alt om normerne. Det er derfor, vi blandt andet har valgt at have en vinstue, der støder op til stuen og køkkenet. Når man ser sig omkring på nutidens boligmarked, er det jo også tydeligt, at det er de unikke boliger, der bliver sat til salg til skyhøje priser, fortæller Daniel, der samtidig pointere at renoveringen ikke blot tjener dem nu, men også er en investering på længere sigt, når de engang ønsker at sælge lejligheden igen.

Kategorier
artikelarkiv

Gamle tørlofter giver nye, luksuriøse lejligheder

Igennem de senere år har der været en ekstrem befolkningstilvækst i landets større byer, og selvom urbanisering ikke er noget nyt fænomen, så er der for alvor kommet fart på i takt med centraliseringen af alt lige fra kulturtilbud til arbejdspladser og uddannelser Det har medført lidt af en skævvridning i udbud og efterspørgsel på lejligheder i storbyerne, og flere af landets kommuner, såsom Aarhus, København og Aalborg, har oplevet klager over, at hus- og lejeprisernes hastige stigninger gør det umuligt for almindelige mennesker at kunne betale den månedlige leje. Eksempelvis er gamle arbejderkvarterer, såsom Vesterbro i København i dag næsten begrænset til overklassen, fordi middelklassen og derunder ikke længere har råd til at bo der.

Byggeri tager tid

I både Aarhus, København og flere af de store byer bliver der arbejdet på livet løs for at skabe flere lejligheder og ejendomme for at muliggøre den enorme befolkningstilvækst, uden at det ødelægger den sociale og kulturelle mangfoldighed, som blandt andet var med til at gøre byerne attraktive til at starte med. Rom blev dog ikke bygget på én dag, og selvom centrum i byerne ofte kan være ét stort byggerod mange steder, tager det lang tid at bygge huse og lejligheder, og det er pt. ikke muligt at stige med den årlige tilvækst. Dette har nødvendiggjort nye kreative løsninger, der giver folk tag over hovedet. Én af de mest smarte og pladsudnyttende metoder er at finde i nogle af byernes ældre lejlighedskomplekser. Her er der nemlig ofte et gammelt tørloft, som i gamle dage ikke blev brugt til beboelse, men som i dag ikke er nødvendige. Renoveringer af disse gamle tørlofter er forbundet med forholdsvis lave omkostninger, og som regel er der plads til to, tre eller endda flere lejligheder alt afhængig af størrelsen.

Eftertragtede lejligheder

Resultatet af renoveringen af disse gamle tørlofter er som regel nogle ganske eftertragtede lejligheder. Priser på lejligheder stiger for hver etage – både på grund af den mulige udsigt og de flere daglige solskinstimer – hvilket betyder, at lejlighederne kan blive nogle af de mest værdifulde i hele opgangen. Med en ordentlig entreprenør er der endda mulighed for at skabe en vaskeægte penthouse lejlighed med højt til loftet, store lokaler, en hyggelig hems og en smuk udsigt over byens tage og spirer. Ofte kan det gøres uden, at det er nødvendigt at skifte taget på ejendommen, men hvis det er, er det måske alligevel en god undskyldning for at skifte det ud og øge ejendommens værdi. I disse tider er det generelt en god ide at investere penge i ejendomme i storbyerne, der over hele linjen er i rigtig høj kurs og derfor giver et godt afkast på den lange bane.